- بازار سرمایه و املاک و مستغلات

تهيه و تنظيم : مهدی محمدی - کارشناس بازار سرمایه بیمه ملت

اين مقاله در شماره 229، مورخ 29 تیرماه 85 روزنامه سرمایه به چاپ رسيده است.

بسياري از سرمايه‌گذاران در پرتفوي سرمايه‌گذاري‌شان تمركز بسيار زيادي روي سهام دارند. چنين سرمايه‌گذاراني مي‌توانند بدون از دست دادن بازدهي بالقوه از طريق سرمايه‌گذاري در املاك و مستغلات ريسك خود را كاهش دهند. املاك و مستغلات مجموعه‌اي از فرصت‌ها و ريسك‌ها را فراهم مي‌كند و هيچ بخشي از املاك لزوما بهتر از بخش ديگر آن نيست. البته سرمايه‌گذاري در هر بخش از املاك و مستغلات براي همه سرمايه‌گذاران مناسب نيست.

مقدمه
رشد و توسعه جوامع بشري چگونگي ارتباطات انساني را بيش از پيش نزديك و پيچيده نموده است. در چنين شرايطي هر يك از ما به صرف مجاورت فيزيكي، قانوني و اخلاقي با ساير افراد اجتماع ممكن است به طور ناخواسته و سهوي موجب ضرر و خسران ديگران شويم. در چنين مواردي قانون، عرف و اخلاق اجتماعي از زيان‌ديده حمايت نموده و مقصر را مكلف به جبران زيانهاي وارده به شخص زيان‌ديده مي‌نمايد. در مجموعه قوانين ايران بخشي از قانون مدني، كل قانون مسئوليت مدني بخشهايي از قانون كار و تأمين اجتماعي و همچنين بخشهايي از مقررات صنفي برخي از مشاغل به اين موضوع اختصاص يافته‌اند. با توجه به تنوع فعاليَيئهتهاي اجتماعي و نوع ارتباطات انساني مسئوليت قانوني به نوبه خود به اشكال متنوعي تقسيم مي‌شود. بخشي از مسئوليتهاي قانوني كه ذيل عنوان مسئوليت كيفري قرار مي‌گيرند، ماهيت مجرمانه داشته، فراتر از جبران زيان، در قانون براي آنها مجازات نيز تعريف شده است. اينگونه مسئوليت اساساً قابليت بيمه‌شدن ندارد. اما بخش ديگري از مسئوليتهاي قانوني كه ذيل عنوان مسئوليت حقوقي يا مسئوليت مدني قرار مي‌گيرند صرفاً داراي جنبه غيرعمد و سهوي بوده، آراء قضايي در خصوص آنها صرفاً بر جبران ضرر و استيفاء حقوق زيان‌ديده تكيه دارند.
ويژگي بازر "بيمه مسئوليت مدني" ارتباط و پيوند آن با مسئله "مسئوليت مدني" است كه از مباحث مهم حقوق مدني مي‌باشد. به همين جهت براي سهولت درك بيمه مسئوليت لازم است مفهوم مسئوليت مدني و انواع مختلف آن مورد بحث قرار گيرند.
مسئوليت از لحاظ دستوري، اسم مصدر است و از مصدر سئوال گرفته شده و سئوال به معني پرسيدن،‌ درخواست كردن و بازخواست كردن مي‌باشد كه از اين سه معني، بازخواست كردن بيشتر به گفتار ما ارتباط دارد در واقع مي‌توان مسئوليت را چنين تعريف كرد كه هر كسي بايستي پاسخگوي اعمال خود در برابر ديگري باشد. مسئوليت گونه هاي مختلفي دارد كه در نمودار زير به بخشي از آن اشاره گرديده است.

بيمه باربري

مقدمه
بيمه‌هاي باربري يكي از قديمي‌ترين انواع بيمه است كه قدمت آن با شروع تاريخ بشري مقايسه مي‌شود. اين بدان معني است كه صنعت حمل‌و‌نقل و لزوم تداوم فعاليت در اين صنعت از دير زمان براي بشر حائز اهميت بوده و به نحوي موثر در سيستمهاي اقتصادي نقش داشته است و به تبع آن، بيمه، مسئوليت تداوم فعاليت اين صنعت را در جهت توسعه اقتصادي عهده‌دار شده است. صنعت بيمه با صدور قراردادهاي مختلف بيمه براي صاحبان كالا و موسسات حمل‌و‌نقل نياز ايشان رابراي تأمين آسايش در مورد خطرات در كمين كالاها در جريان حمل برآورده مي‌نمايد.
بيمه‌نامه باربري، قراردادي است كه براساس مفاد و شرايط توافق شده در آن، بيمه‌گر جبران خسارت و نيز تقبل هزينه‌هاي احتمالي ناشي از حمل كالا را بعهده مي‌گيرد.
اين قرارداد دلالت بر رابطه حقوقي بين بيمه‌گر و بيمه‌گذار دارد كه مانند هر قرارداد ديگري در كليات خود تابع حقوق عمومي ولي در دقايق خود تابع حقوق خصوصي كه حقوق بيمه مصوب سال 1316 است مي‌باشد.
علاوه بر اين رابطه، هر يك از طرفين اين قرارداد مجاب به رعايت قوانين و مقررات ديگر سازمانها و ارگانهاي دخيل در امر حمل‌و‌نقل مي‌باشند. مهمترين سازمانهاي تأثيرگذار در امر حمل‌و‌نقل از جمله: بانكها، گمرك، اتاق بازرگاني و وزارتخانه‌هاي مرتبط، همگي در نوع فعاليت خود به نوعي با قراردادهاي بيمه يا همان بيمه‌نامه‌هاي باربري در تماس هستند، لذا صادركنندگان بيمه‌نامه‌هاي باربري مي‌بايست علاوه بر اطلاعات مكفي در خصوص بيمه از حداقل اطلاعات لازم در زمينه حمل‌و‌نقل ، قراردادهاي متحدالشكل بين‌المللي خريد و فروش كالا (اينكوترمز) ، قوانين اعتبارات اسنادي و امور گمركي برخوردار باشند به همين منظور در حد امكانات و حوصله اين متن سعي شده است حداقل مطالب مورد نياز كارشناسان صدور بيمه‌هاي باربري شعب و واحدهاي صدور نمايندگي‌ها فراهم گردد تا با اجراي دقيق آن و رعايت نكات اشاره شده به راحتي بتوانند بيمه‌نامه باربري بدون نقص صادر نمايند.

بخش اول – بيمه آتش‌سوزي

مقدمه
بيمه آتش‌سوزي شايد بعد از رشته بيمه باربري يکي از قديمي‌ترين رشته‌هاي بيمه مي‌باشد که انسان براي حفظ اموال و دارائي‌هاي خود از آن استفاده نموده است. در ممالک بزرگ جهان هيچ دارائي و مالي بدون پوشش بيمه آتش‌سوزي وجود ندارد و در موارد لزوم دارائي‌ها و اموال در مقابل خطرات تبعي بيمه آتش‌سوزي نيز در تحت پوشش قرار دارند.
بديهي است بنا به گذشت زمان کم‌کم نياز به بيمه آتش‌سوزي بيش از پيش احساس مي‌شود. در اين فصل با بيمه آتش‌سوزي آشنا مي‌شويم. در بيمه آتش‌سوزي، ساختمان و كليه كالاها و لوازم موجود در آن در مقابل خطر آتش‌سوزي و انفجار و صاعقه بيمه مي‌شود. مورد بيمه ممكن است منزل مسكوني، غيرمسكوني و يا واحد صنعتي و يا تجاري باشد. خسارت‌هاي وارده ناشي از آتش‌سوزي و همچنين هزينه‌هاي پيشگيري از توسعه آتش در اين بيمه‌نامه قابل جبران است. البته غير از آتش‌سوزي، خطرات ديگري نظير زلزله، سيل، طوفان، تركيدگي لوله آب، ضايعات برف و باران، سقوط هواپيما و هلي‌كوپتر، شكست شيشه و سرقت از منزل نيز در بيمه آتش‌سوزي و با عنوان خطرات اضافي قابل پوشش است.

از آنجا كه طبق بند الف و ج ماده 2 قانون بيمه شخص ثالث افرادي مانند بيمه گذار مالك ، و يا راننده وسيله نقليه وسيله مسئول حادثه و همسر ، پدر و مادر ، اولاد و اجداد تحت تكفل بيمه گذار و يا راننده (وسيله مقصر حادثه) در صورتيكه سرنشين وسيله نقليه مذكور باشند ، شخص ثالث محسوب نمي گردد،  بنابراين خسارتي از محل بيمه نامه شخص ثالث به افراد مذكور تعلق نمي گيرد . در اين گونه موارد غرامت جاني و بدني وارد به اين اشخاص از محل تعهدات سرنشين ، (و تاسقف تعهد سرنشين مندرج در متن بيمه نامه) قابل جبران مي باشد كه شامل فوت و نقص عضو و هزينه هاي پزشكي مي گردد .
عموما تعهدات سرنشين همراه با بيمه نامه شخص ثالث و در يك كارت بيمه نامه عرضه مي گردد و نيازي به خريد بيمه نامه جداگانه نمي باشد . ضمنا به كليه بيمه گذاران محترم توصيه مي گردد با توجه به ماهيت تعهدات سرنشين و خسارات قابل جبران با اين تعهدات به شرح فوق ، ‌نسبت به خريد تعهدات قابل قبول و مورد نظر خويش اقدام نمايند به گونه اي كه به هنگام نياز بيمه گر نسبت به جبران خسارات و غرامتهاي سنگين اقدام نمايد.

بيمه بدنه اتومبيل جبران كننده خسارات ناشي از حوادثي است كه براي اتومبيل مورد بيمه اتفاق مي افتد و بطور معمول و در بيمه نامه هاي عادي شامل سه خطر : حادثه ، آتش سوزي و دزدي كلي‌ مي باشد.

بيمه‌هاي اتومبيل

بخش اول
بيمه بدنه اتومبيل

مقدمه :
همانطور که مي‌دانيم براساس قانون، رانندگان مسئول جبران زيانهاي مالي و جاني هستند که بر اثر حوادث رانندگي به ديگران وارد مي‌کنند. اخذ پوشش‌هاي بيمه‌اي مختلف يکي از راههاي مقابله و جبران اين نوع زيانهاي مالي است.
در اين مجموعه با بيمه اتومبيل و انواع آن (بدنه، شخص ثالث و حوادث سرنشين) و موضوعات مرتبط با اين رشته از بيمه آشنا مي‌شويم:
بيمه اتومبيل عمومي‌ترين نوع بيمه است و اغلب افراد دست‌كم با نام آن -و به‌خصوص بيمه شخص ثالث- آشنا هستند. عمومي و فراگير بودن بيمه اتومبيل باعث حساسيت آن نيز شده است و بيمه‌گران در هنگام افزايش نرح حق بيمه با واكنش شديدتري نسبت به ساير داشته‌هاي بيمه‌اي از سوي بيمه‌گذاران مواجه هستند.
بيمه اتومبيل به عنوان ويترين و نمايشگاه عرضه محصولات و خدمات بيمه‌اي نيز هست؛ زيرا كه در آن مي‌توان هر سه نوع كلي رشته‌هاي بيمه را ديد: بيمه اموال(بدنه)؛ بيمه اشخاص(حوادث سرنشين) و بيمه مسئوليت(شخص ثالث). اما به‌رغم تمام اين ويژگي‌ها اين رشته از بيمه از سودآوري چنداني برخوردار نيست و در رشته شخص ثالث اغلب با زيان نيز مواجه است. حال به ذکر چند تعريف مي‌پردازيم: